房地產泡沫,,何時會發生?

李明修 已針對您的文章「面對上帝(上天)吧,,你要的一切,,都會給你」留下新意見： 

「...那個百分之九,,不是賺來的,,是大家用錢,堆積出來的,,是他先把你的錢給別人,,再把別人的錢給您,,這是一場金錢堆砌出來的遊戲,,這是人性貪婪所吹出的巨大泡泡,,所以,,只要有人不經意地刺了一下,,泡泡就破了……」，這段話讓我聯想到房地產，瘋狂誰曉得何時何地會結束呢? 

hi matthew:

我也預測房地產會泡沫,,但是沒有人敢說什麼時候會發生?

最近資金的狂潮,,也從台北,,掃到高雄….高雄的房價已經高得不可思議..

小小的一間大樓房子,,室內坪數大概只有三十坪,,都在一千萬以上 (每坪都大於二十萬以上)…如果你是高雄的上班族(高雄的薪資偏低),,你可能要不吃不喝二十年…

我在因緣際會之下,認識了高雄炒房團體,,他們的手法,,是我第一次看到的,,也才知道房地產價格可能不會回頭….,比如說,他們鎖定一個好的社區,,只要有物件放出來的時候,,他們就會買入,,以前是利用法拍屋去炒價格的,就是自己的房子去法拍,再用高價買回,現在有實價登錄更簡單,,只要去(買賣)登錄一個很高的價格,,當地的房價就會固定,沒有房子的人,就會被嚇的手忙腳亂,腦子十分混亂的下手去搶…結果大家買到的房子,只要是那個社區,,都是屬於那個集團的….,那個團體的手法,若是行情不好的時候,可以收房租,行情好的時候,賣房子可以賺價差,,而且他們有配合的設計師 and裝潢的師父,,花很少的錢,就可以把房子裝得美輪美奐,,讓你十分心動,平均一個房子在一兩個月以內就可以脫手,, ….他們的房子都有貸款,,就是只用小小的本金,,,賣出價差所賺的錢,,都是以倍數計算…..我覺得實在很厲害,,但是也覺得十分不公平,,這種買賣買賣所賺的 easy money…相對於,那些辛苦工作的人,,我覺得是不公不義,,十分不公平的…

房產泡沫的問題,在香港更是嚴重,,香港的房價也是很誇張,,香港雜誌 I money,,就曾經邀請的王澤基教授,湯文亮博士,,進行辯論,

王教授大聲暢言,香港房產即將泡沫,,教大家要小心….王教授言行合一,,把自己的房子 and 他買給父母親的房子,,都高調的賣出,,他賣出的錢,,放在銀行的定存,,可以,,去租一間更好更漂亮的大房子…另外經濟學家陶冬先生,,也是預測香港房產泡沫,高調的賣香港房子,,但是陶冬先生與王教授不同,,他是只賣一間房子,還剩下三間房子…

我的看法是,,如果你有現金流的觀念,,把錢放在你可以信任的股票 (reits),再把那些股息股利,去租房子,學一學宅男朱學恆,不必一輩子,做房奴了,,

但是你如果對投資,沒有信心,,買一間價格合理的房子,自住使用,我覺得也是十分必要的,但是千萬,千萬不要失去理智,,超出自己的能力範圍(落入炒房團體的圈套).一輩子做房奴,那麼就十分不值得,

這是我在Fb的感想,還有王教授的觀點,大家可以參考

ALLANLIN

 以人口紅利的觀點,,,房屋價格終究要跌,,但是以資金氾濫的角度,房屋的價格又不得不漲,,比較折中的想法,,,,,身為小額投資人,,強烈建議投資 hk reits,,,可以賺股息,賺價差,抗通膨,,,,,只要台幣$8000就可以買....你不用準備八千萬......

4月13日 21:01

from

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BD%9C%E6%A8%93%E5%A5%B4%E5%89%8D%E8%A6%81%E7%9C%8B%E5%8D%81%E4%BB%B6%E4%BA%8B-%E5%86%8D%E5%9B%9E%E6%87%89%E6%B9%AF%E6%96%87%E4%BA%AE%E8%AB%96%E8%B2%B7%E4%B8%8D%E8%B2%B7%E6%A8%93-20120801.html

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】讀到湯文亮博士對上星期文章的回應，還有一些網民的評論，就買不買樓的話題再寫一期。

先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率，也許那是跟一年定存利率比較。
（湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html）

如果買房平均投資年限是10年以上，那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率，即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取款，不單不用補利息差別，還有0.5厘的利息收回，非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點，中國存款不用付稅。

要比較兩種投資，首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款（房貸也是長期貸款的一種），要看久期（Duration），也就是這筆債務或投資要多長。一般來說，愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券（或定存）和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。

手執磚頭不是萬能

任何的投資都有流動性需要風險，也就是套現所需付的費用與風險。當然，從網上讀者的評論來說，現金不重要，樓房才最重要，所以不是要考慮套現（把手上的投資變成現金）的風險，而應該考慮「套樓」（把投資變成樓房）的風險，也就是無論發生甚麼事情，都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費，樓房不能在你失業的時候應急來付孩子的學費，或離婚時付贍養費，更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣，但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套現時需要罰息，但人民幣不單止沒有，還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用，但是這風險並不是很高。樓房要套現，必須付中介費與稅款，套現成本相當高。

筆者深切明白樓房的價值不只是投資，還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析，在此不重複。此外我從來不建議買金融工具或個股，本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明，網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股票，也從不建議投資。

但是單從投資（不是感情、婚姻、歸屬感的角度）來看，買樓是高槓桿交易（付30%，買足100%），風險和Accumulator（累計期權）等槓桿買賣相類。除非你一次過付款，否則你並沒有完全擁有那樓房，是貸款給你的銀行擁有，你只有一筆很大債務。如果還不是很明白，看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人，可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。

筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父，也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班，以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。

買不買樓，要看幾件事情：

1）你收入的穩定性，收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點，如果是地產經紀，就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。

2）不能光看現在的利息，來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。

3）不要相信預測。財經演員，事後諸葛多的是，預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機，他會告訴你嗎？所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資，絕對是騙你的。

4）房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚，10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。

5）不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關，如果可以保證你永遠都不用套現，不會生病、不離婚等等，那就可以。不錯，如果你真的在1997年買樓，等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓，現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本，房價23年來跌了七八成。

6）你的錢除了買房子，有沒有別的用途？人民幣存款只是其中一個用途，但不是最好的用途，更好的用途是投放在自己教育上，例如留學，和你孩子的教育。

7）你的錢可以用來支持你做別的東西嗎？如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作，增廣見聞嗎？

8）朋友要結婚，一定要買房子，但是不想負擔太重，所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間，見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎？

9）如果你買不起你孩子學校附近的房子，而要搬到很遠，犧牲了孩子學習或玩耍的快樂，值得嗎？

10）縱然樓價不跌，甚至上升，問問自己，一間500平方呎（實用面積350平方呎）的所謂豪宅，值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎？我看到要付房貸的朋友不去旅行，周年慶祝也沒有，省吃儉用，為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎？坦白說，如果香港繼續這樣，移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡？

歷史上泡沫一定爆破

筆者談論房地產，並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方，美國、英國、歐洲、香港，毫無例外，全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。我太年輕，沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論，和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的，驚訝地雷同。我非常希望各位有樓房的投資者能繼續賺錢，預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯，給人痛罵是書呆子一名，而香港成了往後經濟史上的特例。

在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學，思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧如洗，要吃軟飯過活，因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢，我只是想當書奴，而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財，只是希望各位讀者有空想想，在所有人都認為買樓是必要的時候，有沒有別的可能性，別的想法。

撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛

王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。



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