股息現金流被動收入理財的心路歷程: Reits的性質介於債券和股票之間 (II)---升息對 reits的影響

今年五月, 伯南克宣布, QE 準備退場

引發市場籌碼的移動(法人準備還錢),
債券市場, 美國十年期國債的殖利率
從 1.61%,,, 上升到今天的2.82%
債券市場無風險利率的提高, 造成的股票AND REITS市場大跌
(插一句話, 有人號稱利用什麼方法, 教大家減碼, 他用的就是這個方法)

因為股票 AND REITS, 投資人要求的報酬= 無風險利率+ 風險溢酬
我算一次 REITS 受利率的影響,給大家看
(債券受利率的影響, 可以看這一篇文章,http://allanlin998.blogspot.tw/2013/08/bond-duration-vs-maturity.html )

用 FTSE STI REITS INDEX 作為例子
今年五月, 指數最高點=892.06, 當時美國十年期國債券殖利率=1.61%
當時的REITS殖利率= 5.32% (我是用現在的殖利率反推回去)
So我們單純以殖利率來簡化成投資人要求的報酬 (另外投資人的報酬還包括市場的資本利得)
投資人要求的報酬= 無風險利率+ 風險溢酬

5.32%=1.61%+ 風險溢酬, SO 風險溢酬= 3.71%

今天, 美國十年期國債間的殖利率=2.82%
SO 假設投資人要求的風險溢酬差不多,那麼REITS指數要跌到多少才合理, DIVIDEND YIELD= 2.82%+ 3.71%

DIVIDEND YIELD= 6.53%

REITS INDEX= 726.76. NOW FTSE STI REITS INDEX= 691.33, 我覺得有點跌OVER

(我查過 GLOBAL REITS INDEX 只有跌16.82%,新加坡REITS 卻跌 22.5%, 如果用全球的REITS INDEX, 標準來推算, 新加坡的REITS指數= 892.06X 83.18%= 742.015.. 和我計算出來的726.76差不多)

美國升息對股票和 REITS來說, 短期的算法就像上面一樣 (當然沒有那麼單純, 因為還有投資人的預期心理, 會造成他的波動)
BUT 身為長期的投資人, 我們關心的是, 未來會如何.....
他的影響層面是多方面的, 在利空方面- 因為資金的成本增加, REITS 向銀行借錢的負擔變重了, 所以他的獲利會減少, 但是另一方面, 利率上升代表景氣好轉, REITS 可以把這些負擔, 轉價給消費者, 會把負面的影響抵銷

根據歷史上的研究, 升息對 REITS 價格的影響, 事實上和股票一樣, 有時正相關, 有時候負相關.
就像這一張圖所說
http://www.investopedia.com/articles/04/110304.asp