股息殖利率法 前進新加坡房產信托基金(reits) and reits 的清算價值

你可以同時參考

*商業信託(business trust),房地產投资信托（REITs—real estate investment trust）---香港電訊(6823.hk) and 和記港口信託 (NS8U.si)

http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/business-trustreitsreal-estate.html

*

1.(405.hk)越秀房產信託基金

http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/405hk.html

2.泓富 reit (808.hk) vs置富 reits(778.hk)

http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/vs.html

*領匯房產信託基金(823.hk)---- 香港 reits vs 台灣 reits

http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/823hk-reits-vs-reits.html

這個星期,新加坡交易所寄來的sgx gateway report email, 他的主題是新加坡 reits 股息殖利率高於亞洲各國,這個主題引起我的興趣,,

Based on last week’s monthly index report by FTSE Group, the FTSE EPRA/NAREIT 

Singapore REITs Index maintained a dividend yield of 5.13%. In comparison, the FTSE  

EPRA/NAREIT series also showed dividend yields stood at 3.01% for Japan, 3.47% for Hong Kong and 4.34% for Developed Asia.

同時我也想分享 reits NAV 的估價方法,

Reits 除了股息的算法,,from現金流的百分之九十以上,分出來,,,與傳統會計的EPS算法不同外 (eps 需扣掉資產,設備的折舊,攤提), NAV 的算法,,也不是傳統會計 NAV 的算法,,因為同樣的,他的資產淨值,也不需要扣掉資產,設備的折舊,攤提,,,,,,,而是由獨立的第三方,不動產的評價師(appraiser)定期進行估價,,而他的估價方法,1.使用重置資產 (from空地開始蓋房子的想法),2.加上同類區域的比價,(,已經銷售的case,的成交價),,3.再加上租金折現公式,,綜合判斷,來得到nav結果,,,這些想法,,跟股票的資產負債表上的NAV,,不太一樣,,,,,事實上.reits NAV 這個想法是比較接近不動產的現實,,各位由以下的例子:台灣不動產信託基金的清算例子,就可以得到證明,,

三鼎 and 基泰之星,,不動產投資信託基金----遭到清算,,投資人可獲利三十到四十%以上 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E9%BC%8E%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91#cite_note-12

,也就是說,,投資不動產信託基金的投資人,,除了可以得到租金的報酬,,更有機會得到他的清算價值,,

有了這些觀念以後,,我們在查詢新加坡的不動產信託基金的訊息中,,我們除了看股票股息殖利率外,更可以運用這幾個重要的名詞,

 http://reitdata.com/

NAV(資產淨值,),,如以上所述, DPU= dividend per unit,

Gear ratio  =就是不動產信託基金向外借款的比例==負債除以總資產 (total asset , not NAV),,,

所以我們個人可以設定自己的標準,來選擇不動產信託基金,,例如你可以自己設定:

市價小於NAV,股息殖利率大於八%,,Gear 比例越小越好(但是這個是有爭議,,若是公司營運的好,,借款可以賺更多的錢,何樂而不為呢)  香港跟新加坡不動產信託基金,,對 gear ratio 規定不一樣,,香港規定不得大於百分之四十五,,新加坡不得大於百分之三十五,但是如果有惠譽、穆迪或標準普爾的評級的話，則此比率可以提高至60%。

這些觀念都很重要,,提供各位選擇香港 and新加坡不動產信託基金的參考,,在香港的不動產信託基金,,類型大多是酒店 .商業 reits,,  而新加坡的不動產信託基金,, 包含了,,工業房託、商業房託、住宅房託,醫院reits…,,更加廣泛……而且也有淡馬錫公司的背書(新加坡主權基金)..可以讓我們有很多的選擇

http://s-reitinvestmentblog.blogspot.tw/

在這個網站也提供很多很好的資訊,,其中 secured nav ,的算法,,給我們更高的安全邊際,,這個 secured NAV ,,包含了未來的租約,+,投資的債券,+,股票,+,現金,,等等算出來的nav…,,如果有這個 secured nav 數字的,,你又可以選擇 market price < or =secured nav 這個數字,,會更安全….

ps 依照證券公司表示:

和記港口信託 (NS8U.si)--配息 0%扣稅,,, but 新加坡 reits ,有些配息,會扣百分之十的tax,,,自己下單前,要自己確認

但是要提醒大家, reits NAV 算法,,與資產股,股票, 清算價值的想法不同,

這個自己要做比較

,,以下是 from

績優股夢想家

雷浩斯所分享的 

http://www.facebook.com/groups/270881826256988/permalink/602968376381663/

 雷浩斯:

講一下好了，常常有人說，資產股到最後要看清算資產，扣掉負債之後就是股東的錢，資產比例中現金最多的最接近清算價。

聽起來有道理？但是這就是過度簡化。

1.哪間公司願意被清算？如果會被清算，現金比例會高嗎？
2.資產可能不是資產，如果一間公司應收帳款佔總資產一半，然後應收收不回來，資產不是立刻少一半嗎？在扣掉無形資產，那還甚多少？負債也有可能被隱藏，廚房的蟑螂不會只有一隻，一扣下去，還有淨值嗎？。
3.資產左邊=使用端(管理階層)，右邊等於來源端(銀行和股東)，一些右邊太天真的人常常想最後把總股權買下來，但是左端的大多也是大股東阿。
如果右邊傻傻的真的集資想買，管理階層只要存貨中的原料和把生財器具的固定資產賣給另一間公司(自己重設的)，資產留下賣不出去的成品和半成品，然後再故意把負債提高，收到的不是燙手山芋嗎？

4.最後，如果資產有價值，管理階層不會放的，哪那樣容易被清算。

ALLANLIN :很有趣,,,但是,清算資產的想法,,是可以適用於reits,,因為(有一些)沒有大股東可以控制