升息對 REITS的影響---REIT.COM

我的網路好友..善偉兄.. 最近去美國參加 REITS大會

也鼓勵大家買 REITS

REIT.COM 這個網站是屬於 NAREITS 協會的

裡面有一些資料非常有趣

美國預定今年要升息, 升息對 REITS的影響是什麼??

這個問題我之前也 做過功課, http://allanlin998.blogspot.tw/2013/12/reits-ii-reits.html

結論就是, 升息對REITS大部分都是好的影響, 因為升息表示景氣循環變好... 租金會上升

BUT 短期來說, 升息會造成 股價估 值的下降, 主要原因是REITS的利息負擔加重 (REITS 有借款, 買資產, 利息負擔加重).... BUT 長期來說, 如果景氣真的變好...REITS 可以把這些負擔.轉嫁給消費者

我也利用了REIT.COM 的資料

我算一遍 股票的 估值...給你看... FROM REIT.COM

因為REITS 把大部分的EARNING都 配出來,所以我們可以EBITDA 當作是配出來的現金

如果 市場的PER 不變....

COVERAGE RATIO= 3.8X … 表示 EBITDA=3.8... 利息負擔=1

… 美國十年國債殖利率.2015/2/2 TO 2015/6/10----- 1.67 % TO 2.478% UP 48%

SO, 利息負擔=FROM 1 TO 1.48, EBITDA=3.8- 0.48 ... DOWN 0.48/3.8= DOWN 12.63%

IF PER , 不變... PRICE DOWN 12.63%.... 這就是為什麼 MSCI US REITS INDEX (^RMZ) DOWN 11.4% (FROM 1189.77 TO 1056.04) 的原因了

BUT  大家要注意..1.長期來說 REITS 只要景氣變好, 利息負擔可以轉嫁. REITS價格就會繼續上升...

2. REITS  有現金配息.  會COVER掉...價差下降

這個圖 FROM REIT.COM AND MORNINGSTAR 告訴我們 , REITS賺得比股票多 ( 艾倫 香港和新加坡REITS , 實際的經驗也是如此)

而且它有BOND 的特性. 可以給你 相當穩定的 AND 定期的殖利率,  比 10 YEARS 美國國債的殖利率 要高 ,照顧你的生活

結論就是....對一個現金流的投資者. 來說REITS是很好的 標的物

在這裡先跟大家預告. 我看到...教授 AND ALLAN 的對話

整個書的架構.即將完成

教授寫的真好 教授..學富五車. 而且生花妙筆

教授..可以將艾倫這些 真金白銀的經驗, 寫的簡單明白

兼具 通俗 AND 學術

我覺得十分的好看

跟各位保證 這本書...絕對是台灣首創

更重要的是

他也包含了 許多網路好朋友的的無私奉獻

我也要在這裡謝謝 這些 好朋友的幫忙

感恩感恩

你可以同時參考

http://allanlin998.blogspot.tw/search?q=REITS