2013年4月17日 星期三

房地產泡沫,,何時會發生?


李明修 針對您的文章上帝(上天),,你要的一切,,會給留下新意 

...百分之九,,不是賺來,,是大家用錢,,,是他先把你的錢給別,,再把人的錢給,,這是一堆砌出遊戲,,這是人性婪所吹出的巨大泡泡,,所以,,只要有人不意地刺了一下,,泡泡就破了……」,話讓想到房地誰曉得何何地會結束呢


hi matthew:

我也預測房地產會泡沫,,但是沒有人敢說什麼時候會發生?

最近資金的狂潮,,也從台北,,掃到高雄….高雄的房價已經高得不可思議..
小小的一間大樓房子,,室內坪數大概只有三十坪,,都在一千萬以上 (每坪都大於二十萬以上)…如果你是高雄的上班族(高雄的薪資偏低),,你可能要不吃不喝二十年

我在因緣際會之下,認識了高雄炒房團體,,他們的手法,,是我第一次看到的,,也才知道房地產價格可能不會回頭….,比如說,他們鎖定一個好的社區,,只要有物件放出來的時候,,他們就會買入,,以前是利用法拍屋去炒價格的,就是自己的房子去法拍,再用高價買回,現在有實價登錄更簡單,,只要去(買賣)登錄一個很高的價格,,當地的房價就會固定,沒有房子的人,就會被嚇的手忙腳亂,腦子十分混亂的下手去搶結果大家買到的房子,只要是那個社區,,都是屬於那個集團的….,那個團體的手法,若是行情不好的時候,可以收房租,行情好的時候,賣房子可以賺價差,,而且他們有配合的設計師 and裝潢的師父,,花很少的錢,就可以把房子裝得美輪美奐,,讓你十分心動,平均一個房子在一兩個月以內就可以脫手,, ….他們的房子都有貸款,,就是只用小小的本金,,,賣出價差所賺的錢,,都是以倍數計算…..我覺得實在很厲害,,但是也覺得十分不公平,,這種買賣買賣所賺的 easy money…相對於,那些辛苦工作的人,,我覺得是不公不義,,十分不公平的

房產泡沫的問題,在香港更是嚴重,,香港的房價也是很誇張,,香港雜誌 I money,,就曾經邀請的王澤基教授,湯文亮博士,,進行辯論,
王教授大聲暢言,香港房產即將泡沫,,教大家要小心….王教授言行合一,,把自己的房子 and 他買給父母親的房子,,都高調的賣出,,他賣出的錢,,放在銀行的定存,,可以,,去租一間更好更漂亮的大房子另外經濟學家陶冬先生,,也是預測香港房產泡沫,高調的賣香港房子,,但是陶冬先生與王教授不同,,他是只賣一間房子,還剩下三間房子

我的看法是,,如果你有現金流的觀念,,把錢放在你可以信任的股票 (reits),再把那些股息股利,去租房子,學一學宅男朱學恆,不必一輩子,做房奴了,,

但是你如果對投資,沒有信心,,買一間價格合理的房子,自住使用,我覺得也是十分必要的,但是千萬,千萬不要失去理智,,超出自己的能力範圍(落入炒房團體的圈套).一輩子做房奴,那麼就十分不值得,

這是我在Fb的感想,還有王教授的觀點,大家可以參考

ALLANLIN
 以人口利的觀點,,,房屋究要跌,,但是以氾濫的角度,房屋的格又不得不漲,,折中的想法,,,,,,,強烈建資 hk reits,,,可以股息,賺價,抗通膨,,,,,只要台幣$8000就可以買....你不用準備八千萬......
413 21:01

from
iMoney智富雜誌—ibanker教室文亮博士上星期文章的回有一些民的評論買樓話題一期

先是文亮博士國沒5%的存款利率那是跟一年定存利率比
文亮上撰文並沒人必須買樓 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html

如果房平均投年限是10年以上那其回報應與長期定存相比5年定存利率即使最近次降息以後4.75更重要的是中定存提前取款不用利息差0.5厘的利息收回非常划算香港人金融的認識是稍微薄弱了一存款不用付

要比較兩種首先要知道他的投年限定存券或也是款的一要看久期Duration也就是這筆債務或投要多一般來說的投率愈高所以比較5年期的或定存和十多二十年的房是非常保守的做法

執磚頭不是

任何的投都有流性需要風險也就是套所需付的與風險從網者的評論來說金不重要房才最重要所以不是要考把手上的投資變風險應該把投資變風險也就是無論發生甚事情都必在手但是你不能拿醫藥費房不能在你失付孩子的學費贍養費更重要的是負資產的可能性人看法不一但是認為現金的用途比較廣港元定期存款要套現時需要但人民可以收回活期利息然人民成港元以後才可使用但是這風險並不是很高房要套付中介費與稅成本相

者深切明白房的值不只是投有婚姻幸福家庭蓄等用途者在拙作男女博弈經濟學中有詳細分析在此不重此外我從來不建議買金融工具或專欄和拙作轉腦袋投資學已有詳細說此外還須聲幫銀行工作所以推股票不推股票不建

但是單從不是感情婚姻歸屬感的角度買樓是高槓桿交易30%100%風險Accumulator槓桿買賣除非你一次付款並沒有完全有那你的你只有一很大債務如果不是很明白看看美和西班牙了房子的人點記憶的人可看看2003負資產多人碳的新

者不是不主張買樓者也曾在2003飛機香港買樓給家父也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班以防感染沙氏家父住的房子就是那時買

買樓要看件事情

1
你收入的定性收入和經濟周期的關聯度有多大如果是鐵飯碗政府官不用考慮這點如果是地產經紀就要想清楚大部分商工作都與經濟和地有很大關聯

2
不能光看在的利息衡量你的負擔能力要以10年或20年的平均息口

3
不要相信預測財經事後葛多的是預測準確如果預測的人真能動測所以甚看未勢來確買樓來絕對你的

4
是你收入的多少倍如果超過8倍就要好好想清楚10倍以上非常危為樓價只要下跌10%就是你一年的收入

5
不代表輸錢和套現風險如果可以保你永都不用套生病婚等等那就可以如果你真的在1997買樓等到2012確實是回到原位了但若是你了新界西的樓價還比高峰期低18%不要像日本價23跌了七八成

6
你的除了房子的用途人民存款只是其中一用途但不是最好的用途更好的用途是投放在自己教育上例如留和你孩子的教育

7
你的可以用支持你做西創業一份更理想的工作作周等等或者你想到外地工作廣見聞嗎

8
朋友要一定要房子但是不想負擔太重所以要搬到新界上水她男朋友上班要花很多時間面的時間少了時間也是人生很重要的資產值得有房子而牲相時間嗎

9
如果你不起你孩子校附近的房子而要搬到很牲了孩子學習或玩耍的快值得

10
樓價不跌甚至上升問問自己間500平方呎用面積350平方呎的所豪宅值得你們兩以一生的青春去換嗎我看到要付房的朋友不去旅行周年祝也省吃的就是一只是勉放得下人床的小房坦白如果香港繼續這樣移民是很好的選擇不去新加坡

史上泡沫一定爆破

談論房地不是因我有魔知道未房地只是我住不同的地方香港例外全都有局非常悲的房地泡沫爆破我太年經歷過日本的房地泡沫在我在香港所到的言和我年在聽過1997年香港到的驚訝地雷同我非常希望各位有房的投者能繼續賺錢期的泡沫爆破不要來臨但是史和經濟周期的循到目前有例外我真心希望多年後證實底看人痛呆子一名而香港成了往後經濟史上的特例

在下有如評論我文章的財經高手般博思考更不如眾網民清晰慎密者大學畢業多年後依然一如洗要吃軟飯過為錢都花了在讀書不是說買樓賺錢我只是想當書而不是房奴而已呆子教授評論如何只是希望各位者有空想想在所有人都認為買樓是必要的的可能性的想法

撰文
料整理

香港中文大學應用金融教授牛津大學經濟學博士程主任前巴克萊銀行常董事逾十年投資銀行工作經驗



你可以同時參考

人生只有使用權,沒權-----房子也是一

http://allanlin998.blogspot.tw/2013/04/blog-post_18.html

32 則留言:

  1. 一間大樓房子,,室內坪數大概只有三十坪,,都在一千萬以上
    我在2009 看過美術館周邊房
    全X建設就是這樣開價的

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    1. hi kuo:
      你說的是新房子

      現在更誇張,,我說的是二手房子(中古屋),,新房子開價格,每坪都大於三十萬

      都要感謝這個 興x發,,,就是他帶頭炒高雄房地產,,,,,,,,,,

      ps.我兩三年前,,,有朋友也是介紹這個建設公司的建案,國xx堡,,,當時每坪開價一字頭
      現在漲一倍上,,(30-40w),,,,我看了,,真是無言以對

      ------------------------------------------------------
      興富發搶地 每坪230萬創南台灣新高價
      2012/08/28
      購地總價、單價均創南台灣新高 看好將有一波大行情 明年初推豪宅案


      全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 興富發搶地 每坪230萬創南台灣新高價http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=271656#ixzz2QlvqkScF
      Power By udn.com


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  2. Dear Allan大
    你講的大部分我都認同,但房地產不可能不會回頭,行情總在充滿希望中破滅,獲利在最容易的時候往往就是最危險的時候,

    這波房地產下來將會創造新的財富重分配時機,我會遵守控管資金比例的原則,直到市場風險最小化的時候進場!!!!!

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    1. 對呀,有人就預測,,
      當你銀行利率提升時,就是房地產泡沫的時候,,,與美國2008房產泡沫的情況時一樣

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  3. 補一個連結,感謝!!!
    溫州房價快腰斬 炒房團全軍覆沒http://news.chinatimes.com/mainland/11050506/112013041800179.html

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  4. hi kuo:
    上次你提的新加坡複委託,,我已 pm給你

    我的結論就是:
    kgi 手續費最便宜,,沒有匯款費
    但是股息 收百分之一個手續費 (min SGD5 max SGD25)

    我覺得很讚
    若大跌時,,我會去買

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  5. 前幾天去看了我家附近16年的中古屋,31坪開價900萬,外加機械車位100萬
    實在是貴的讓我下不了手.... 房價啊 到底何時會下修 只想要一個小殼 怎麼這麼難....

    想要請教Allan, 我的808昨天股息進來了,一張是配69.4元,但是我被扣了21.5的手續費耶...
    請問您的部分也一樣被扣這麼多嗎?
    還有 我看到港股有太古A 和太古B 我看不出有甚麼不同耶 只有股價差很多? 太古會是您覺得可以投資的標的嗎?
    另外港股也有和記黃埔 跟您提到的新加坡的是同一家嗎?

    謝謝!!

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    1. HI LILY:
      1.房子跟金錢是一樣的,,他只是給我們的是一個安全感,事實上我們只有使用權,沒有所有權
      買房子要在你的能力範圍內,負擔不要很大,,生活輕鬆比較重要
      所以,千萬不要失去理智,,一輩子要背房貸,作房奴,,,那就非常不值得了,你可以參考周行一教授的書,

      2.我查了一下 808.HK,,股息一毛錢都沒有扣,,,我是在富邦複委託的,,可能要跟你的證券商查一查

      3.太古集團也是很棒的集團,如同長江實業,業務包山包海--也擁有國泰航空,,,我也很喜歡,但是他的股息偏低,,我是直接買2800.HK,,,一網打盡
      太古A ,太古B的差別,,,,請看這個網址http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7006102905003

      4.我說的是新加坡的商業信託,,就是和記黃埔集團,,分拆上市的和記港口信託,,因為在新加坡的稅法對公司有利,,所以李嘉誠跑去星加坡 上市...他是港口信託,母公司就是和記黃埔 0013.HK

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  6. 謝謝Allan!! *_*

    1.我不想花太多錢在房子上 因此 會等到房價跌到我可以負擔的價格 若真的無法如願 我應該會租房吧..(希望不要 呵呵)
    2.已經請教群益證了,他們查明後會再回覆我
    3.4. 謝謝Allan耐心的回覆!! 我也有買2800喔!! 慢慢往下買.. *_*
    再次謝謝您!!

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    1. hi lily:

      群益證券我也詢問過了,,他們回答不會有其他的費用
      應該是搞錯了吧

      祝你好運

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  7. 謝謝allan!
    群益證回覆我:因為只有我一個人買這支股,所以沒人跟我分攤手續費.其他的的股票也要看一下有多少人分攤來決定費用....我已經請她幫忙向上反應這個看起來怪怪rule..

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    1. hi lily:
      你的分行,,的回答不合理
      是這個分行的人搞錯了

      你跟他說,,為什麼群益證券新興分行,不用收費,,你這個分行要收費

      直接跟他總經理說,,或者是找最高層的說,
      你要跟他說,,如果沒有解決,,你會向金管會申訴

      說不通,就向金管會申訴




      http://allanlin998.blogspot.tw/2013/02/blog-post_6422.html
      From: allan lin
      Sent:
      To: xxx
      Subject: 港股現金股利, 收股務費嗎?








      from xxx@capital.com.tw


      寄給 我


      以上費用皆是港交所所收取的費用,
      本公司沒有另加額外服務費用。

      刪除
    2. hi lily:

      忘了提醒你,,你在說這些事情的時候,,要心平氣和

      自己不能生氣,,應該是搞錯了吧

      good luck

      刪除
  8. 謝謝Allan!! 我會心平氣和的 *_*

    群益證目前還沒有進一步的回覆! 他說向上反應後一有消息就會通知我..
    不過 我已經打算 換一家券商了..
    我之前買美股是用史考特,經過您的分析後,我便找群益證幫忙開複委託買賣美股.港股 只是好不容易談到手續費的折扣,現在卻收了很高的配息手續費...
    真的很謝謝您!! 讓我有機會可以知道其他券商及分行的收費基準!!

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    1. hi lily:

      我覺得他應該是搞錯了
      因為全台灣都一樣,,,不會只有群益證券例外

      不過換個證券商,也不錯,,資產分散
      我想PM我的營業員,,,給你認識...富邦證券
      她人不錯,,很熱心...... good luck

      刪除
    2. 其實我倒是建議可以開美國券商的戶頭, 手續費真的少很多哦!

      刪除
  9. 謝謝allan!! *_*
    如果方便的話,我很樂意在富邦開戶,請問要如何聯繫您的營業員呢? 謝謝!

    謝謝andy的建議,我本來是在史考特買賣美股,每筆交易7元,不過,讀完allan的文章後,我也覺得安心安全更重要些!! 加上我的英文並不好....
    請看allan的這篇文章喔
    http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/blog-post_21.html






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    1. hi lily:

      我已經PM到你的信箱了

      你要去查一查,你哪時候登錄在Google +的信箱

      若是您找不到,,可以在這個網站上留言,,我可以直接po 在這個網站上

      若是你找到了,,請記得跟我說一聲,,,,,

      good luck

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    2. 作者已經移除這則留言。

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    3. 作者已經移除這則留言。

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  10. 謝謝ALLAN和LILI的分享, 我想問一下ALLAN, 那如果海外所得一年不會超過六百萬的話, 是不是就沒有所得稅的問題, 也就是股利股息這些一年配不到該數目, 應該就不用繳納所得稅..

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  11. hi andy:

    理論上是的,,,海外所得若有超過一百萬就要申報,,超過六百萬以上就可能要繳稅

    但是超過的部分還要跟你原來的稅去相比,,交比較高的 哪一個就好了

    詳情請看
    http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/blog-post_4162.html

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  12. Dear Allan,
    我收到您的留言了!! 再次謝謝您!

    這次一覺得有感冒症狀就再去康士美買發泡錠.. 不過 可能買得晚一點 還是不舒服了幾天
    想到上次感冒一好 就馬上有好多篇您的文章要拜讀 想不到 這次也一樣耶 呵呵!!
    不過 這次 就很不好意思了 還讓您急著找我...
    希望不會對您造成不便!!
    謝謝您!!

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  13. hi lily:

    你不要客氣
    真的很希望,,你感冒,,趕快好

    身體健康,,生活愉快,,,,這是最重要

    祝福你

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  14. 財經信息,怎麼理財.....http://finance.now.com/news/post.php?id=13329&type=local

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  15. hi happiness:

    謝謝分享,,
    但是
    你的連結可能不完全,,我看不到東西

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