2013年4月9日 星期二

股息殖利率法 前進新加坡房產信托基金(reits) and reits 的清算價值


你可以同時參考

*商託(business trust),房地投资信托REITs—real estate investment trust---香港電訊(6823.hk) and 港口信託 (NS8U.si)

*
1.(405.hk)越秀房基金


2.泓富 reit (808.hk) vs置富 reits(778.hk)



*領匯基金(823.hk)---- 香港 reits vs 灣 reits

http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/823hk-reits-vs-reits.html



這個星期,新加坡交易所寄來的sgx gateway report email, 他的主題是新加坡 reits 股息殖利率高於亞洲各國,這個主題引起我的興趣,,

Based on last week’s monthly index report by FTSE Group, the FTSE EPRA/NAREIT 
Singapore REITs Index maintained a dividend yield of 5.13%. In comparison, the FTSE  
EPRA/NAREIT series also showed dividend yields stood at 3.01% for Japan, 3.47% for Hong Kong and 4.34% for Developed Asia.


同時我也想分享 reits NAV 的估價方法,
Reits 除了股息的算法,,from現金流的百分之九十以上,分出來,,,與傳統會計的EPS算法不同外 (eps 需扣掉資產,設備的折舊,攤提), NAV 的算法,,也不是傳統會計 NAV 的算法,,因為同樣的,他的資產淨值,也不需要扣掉資產,設備的折舊,攤提,,,,,,,而是由獨立的第三方,不動產的評價師(appraiser)定期進行估價,,而他的估價方法,1.使用重置資產 (from空地開始蓋房子的想法),2.加上同類區域的比價,(,已經銷售的case,的成交價),,3.再加上租金折現公式,,綜合判斷,來得到nav結果,,,這些想法,,跟股票的資產負債表上的NAV,,不太一樣,,,,,事實上.reits NAV 這個想法是比較接近不動產的現實,,各位由以下的例子:台灣不動產信託基金的清算例子,就可以得到證明,,
三鼎 and 基泰之星,,不動產基金----遭到清算,,投資人可獲利三十到四十%以上 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E9%BC%8E%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91#cite_note-12




,也就是說,,投資不動產信託基金的投資人,,除了可以得到租金的報酬,,更有機會得到他的清算價值,,
有了這些觀念以後,,我們在查詢新加坡的不動產信託基金的訊息中,,我們除了看股票股息殖利率外,更可以運用這幾個重要的名詞,


NAV(資產淨值,),,如以上所述, DPU= dividend per unit,
Gear ratio  =就是不動產信託基金向外借款的比例==負債除以總資產 (total asset , not NAV),,,
所以我們個人可以設定自己的標準,來選擇不動產信託基金,,例如你可以自己設定:
市價小於NAV,股息殖利率大於八%,,Gear 比例越小越好(但是這個是有爭議,,若是公司營運的好,,借款可以賺更多的錢,何樂而不為呢香港跟新加坡不動產信託基金,,對 gear ratio 規定不一樣,,香港規定不得大於百分之四十五,,新加坡不得大於百分之三十五,但是如果有惠譽、穆迪或標準普爾的評級的話,則此比率可以提高至60%

這些觀念都很重要,,提供各位選擇香港 and新加坡不動產信託基金的參考,,在香港的不動產信託基金,,類型大多是酒店 .商業 reits,,  而新加坡的不動產信託基金,, 包含了,,工業房託、商業房託、住宅房託,醫院reits…,,更加廣泛……而且也有淡馬錫公司的背書(新加坡主權基金)..可以讓我們有很多的選擇
在這個網站也提供很多很好的資訊,,其中 secured nav ,的算法,,給我們更高的安全邊際,,這個 secured NAV ,,包含了未來的租約,+,投資的債券,+,股票,+,現金,,等等算出來的nav…,,如果有這個 secured nav 數字的,,你又可以選擇 market price < or =secured nav 這個數字,,會更安全….

ps 依照證券公司表示:

港口信託 (NS8U.si)--配息 0%扣稅,,, but 新加坡 reits ,有些配息,會扣百分之十的tax,,,自己下單前,要自己確認


但是要提醒大家, reits NAV 算法,,與資產股,股票, 清算價值的想法不同,
這個自己要做比較

,,以下是 from
績優股夢想家
雷浩斯所分享的 
http://www.facebook.com/groups/270881826256988/permalink/602968376381663/
 雷浩斯:
講一下好了常常有人資產股到最後要看清算資產扣掉負債之後就是股資產比例中金最多的最接近清算

有道理但是就是

1.
公司意被清算如果被清算金比例
2.資產
可能不是資產如果一公司佔總資產一半然後收收不回資產不是立刻少一半在扣掉資產甚多少負債也有可能被房的蟑螂不只有一一扣下去?。
3.資產
邊=使用端(管理階層)等於源端(行和股東)一些右太天真的人常常想最後把權買但是左端的大多也是大股
如果右傻傻的真的集管理階層只要存中的原料和把生器具的固定資產賣給另一公司(自己重)資產留下不出去的成品和半成品然後再故意把負債提高收到的不是手山芋

4.
最後如果資產管理階層放的哪那容易被清算


ALLANLIN :很有趣,,,但是,清算資產的想法,,是可以用於reits,,為(有一些)有大股可以控

21 則留言:

  1. 另外,我跟元大寶來,也有證券的往來
    ,他們的人也不錯,,我有些問題都會請教他們

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    1. 請問Allan大
      小弟在元大證券的網頁並沒有看到新加坡股票的複委託,請問如何買到新加坡股呢?

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    2. hi greedy:

      我也沒有在元大證券買新加坡股

      我在富邦,群益,凱基,,,買新加坡股

      刪除
    3. 謝謝Allan大,
      小弟最近也在群益開了複委託。但是在他們的網頁上找不到FIRST REITS(AW9U.SI),請問有甚麼方式可以買到嗎?
      謝謝您。

      刪除
    4. hi gold:

      需要打電話到 海外交易室

      請後台幫你建立 交易代碼

      我也是一樣
      他們都沒有交易代碼

      我是一邊交易,一邊請他們建立

      (證券公司居然說, 我是台灣第一個買新加坡複委託的)

      刪除
    5. hi gold:

      還有另外一個問題
      他們的交易代號
      不是新加坡交易所的代號
      是路透社的代號
      你可以自己查詢路透社
      或者是請證券公司提供代碼

      first reits 好像不是你寫的代碼
      你可以打電話到證券公司
      或者查詢一下 我的部落格
      我有買

      刪除
    6. 我查到了
      fret.si
      http://allanlin998.blogspot.tw/2013/12/reits-reits-sti-index-etfes3si-first.html

      刪除
    7. 謝謝Allan大,原來不是AW9U.SI。原來要打給後台呀,下次小弟試一試。
      原來還有這個撇步,感謝您了。

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  2. 作者已經移除這則留言。

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  3. 忘了提國泰複委託

    我也跟他們有往來,,他在南區海外股票的負責經理( or協理?)

    也很熱心,,很幫忙,,,...
    這個時代...要找熱心的人...越來越少...
    (但是國泰複委託,,有一個問題,,就是賣出股票以後,,他的錢沒有辦法自動匯到帳戶,每次都要我打電話要求他們會出,,我已經反應很多次的,,他們改善速度很慢,,,所以我忍痛離開......我這段話是寫給國泰的高層看,,他們沒有做技術上的支援,,對第一線工作的同仁是非常不公平的...)

    回覆刪除
  4. 方便請版主私下PM推薦嗎

    今天跑了好幾家 條件都不好

    請問版主的新加坡付委託
    卷商股息還會收1-2%費用嗎

    這樣就算有8%
    扣除所有費用也只剩下不到6%

    8-0.6%(網路下單)-0.04%印花稅-0.076%交易所費用-2%代收費

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    1. hi kuo:

      請問版主的新加坡付委託
      卷商股息還會收1-2%費用嗎---->我的訊息.沒有這個費用

      新加坡的複委託有點麻煩,就是我要自己付匯款費用, (但是配息沒有匯款費)
      而且有一些不動產信託基金,,扣稅 10%

      目前我所知道的,,非新加坡的配息,就不必配息扣稅
      ex 和記港口信託,,,and maple tree great china REITS ,,

      我想自己先下單看看,,,等到全部都搞清楚了,,在跟網友介紹,,否則給大家錯誤引導
      那就不好.......

      刪除
    2. hi kuo:

      你放心,,我下單完成,,,如果划算的話

      我會PM 給你....

      好東西會跟好朋友分享......但是我要先自己確定....他是好東西

      刪除
  5. 這是我今天寫信問香港 台灣
    8%-0.28%到1%(網路下單){0.04%印花稅-0.0075%交易所費用-1到2%代收費

    香港是前端很低 最低0.28 但是後端現金股息要收費
    台灣是前堆最高1% 後段看公司收

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    1. hi kuo:

      我的需求,,股息要回台灣,,所以我不會考慮香港

      台灣我問到的結果: 0.5 % or 0.6%
      現金股息沒有收費,,,,,

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    2. 還有到新加坡的匯款費用

      我正在跟台灣的證券公司....協商中

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    3. 以前,我在香港的經驗

      香港的證卷和銀行,,絕對不會比台灣便宜

      你要小心,他有很多名目,,可以向您收錢

      我在香港帳戶的錢,,後來竟被他全部扣款扣光,,他的名目,---,不活動帳戶管理費

      所以我說,,當香港金融業的客戶很不好,,什麼事情都要跟你收錢,,但是當香港金融業的股東很好,,尤其是你收到股息的時候

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  6. 在新加坡投资分红股票,就像是你的钱投资到亚洲大成长故事的象征。新加坡已经确立了自己作为一个方便营商和贸易友好的区域性金融中心。

    新加坡 股息

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    1. hi Richard :

      Thanks for sharing



      BR
      allan

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