2013年12月26日 星期四

利用 greenstreetadvisors.com... REITS PREMIUM TO NAV , 買賣 REITS 策略----新加坡股市現金流已經建構完成


(以下為學術討論,有任何鼓勵,要約的意思,人投資,需要獨立判斷,注意風險)

本網頁資料僅供研究參考用途,任何資料均不應視為對買賣證券之投資建議。



要評估 REITS 跟一般股票不太一樣
一般股票是利用 PER. PBR, DIVIDEND YIELD
其中 PER , PBR REITS的定義不一樣


REITS 每年將百分之90以上的現金流配出來
SO 他和一般會計學的 NET INCOME 不太一樣
NET INCOME 有包括 折舊 攤提
BUT REITS 要把這個 加回去
另外 REITS BOOK VALUE AND NAV 的定義也不一樣
BOOK VALUE 有包括折舊 攤提
但是 REITS NAV 是實際上的 appraisal 鑒價

同時我也想分享 reits NAV 的估價方法,
Reits 除了股息的算法,,from現金流的百分之九十以上,分出來,,,與傳統會計的EPS算法不同外 (eps 需扣掉資產,設備的折舊,攤提), NAV 的算法,,也不是傳統會計 NAV 的算法,,因為同樣的,他的資產淨值,也不需要扣掉資產,設備的折舊,攤提,,,,,,,而是由獨立的第三方,不動產的評價師(appraiser)定期進行估價,,而他的估價方法,1.使用重置資產 (from空地開始蓋房子的想法),2.加上同類區域的比價,(,已經銷售的case,的成交價),,3.再加上租金折現公式,,綜合判斷,來得到nav結果,,,這些想法,,跟股票的資產負債表上的NAV,,不太一樣,,,,,事實上.reits NAV 這個想法是比較接近不動產的現實,,各位由以下的例子:台灣不動產信託基金的清算例子,就可以得到證明,,
三鼎 and 基泰之星,,動產基金----遭到清算,,投資人可獲利三十到四十%以上 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E9%BC%8E%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91#cite_note-12

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SO REITS 要評估便宜不便宜, 他們改用指標為
PER----->PRICE / FFO (FUND FORM OPERTION)
PBR---->PRICE/NAV
DIVIDEND YIELD 可以跟 更細緻的變成 DIVIDEND YIELD SPREAD... 這是REITS的現金殖利率 和十年期 政府公債 的利差
讓我們非常高興的是, 這三個指標都有均線回歸的現象






以上三個指標,如果只要看一個指標,那麼, 哪一個比較好呢? 這個問題 , GREENSTREET ADVISORS 已經告訴我們答案
GREENSTREET ADVISORS 是一家專門研究 REITS 機構, 他專門出報告給法人, 建議 REITS買賣策略 , 國內有一檔元大寶來不動產證券基金, 就是看他們的報告,
經過他長期的研究, 他發現, 使用PRICE/ NAV 這個指標最好, 他也跟 ACPE 一樣, 可以預測未來, 也有均線回歸的現象
有人甚至利用 GREENSTREET ADVISORS 的數據, 買進折價 REITS, 放空 溢價REITS
,而獲利豐厚

GREENSTREET ADVISORS
網站, 有提供一個數據, 可以讓我們評估現在 REITS 可不可以買, 會不會買貴了
根據現在的數據, 平均為= 溢價 3.1% … 目前為折價 -5% SO , 現在的時機還不錯







我也利用 GREENSTREET ADVISORS P/NAV 的想法, EXCEL 新加坡的 REITS
, 有一個網友更發現的一個指標 DIVIDEND YIELD/ (P/NAV).... 他代表的意思是, 如果未來這個 REITS , 恢復比較正常 P/NAV=1 … 他的股息殖利率是多少. 我利用這些的想法
來評估 S REITS.並且根據這個EXCEL 下單.. 這個想法很好.提供有興趣 REITS 的網友,做參考







新加坡股市現金流.已經建置完成. (新加坡 如果再跌. 我就在加碼, 我猜測機會不大, 因為新加坡股市已經谷底翻揚向上)









TOTAL 14 REITS , 兩支股票, 一隻ETF

現金股息殖利率大約 6%
預計
100W(1000W) , 1年 可以收到6W (60W).... 每個月可以自己加薪 5000 ( 5W)




9 則留言:

  1. Allan 兄,

    可否以相同方法評估香港REITS?

    回覆刪除
    回覆
    1. hi 熊貓兄:

      當然可以
      GREENSTREET ADVISORS
      可以評估全球的 reits

      刪除
  2. 我查了一下Green Street,似乎只能查詢北美跟歐洲REITs的一些研究報告
    似乎沒辦法查到全球的REITs,不然或許就是要become part of client 哈哈

    不過這些數字自己查詢推算也是OK的
    早期我在評估台灣REITs時也是看股價有沒有偏離淨值(NAV)太多來決定買的股數多寡
    只是無奈長期的低D.Y.(3.5%->2.x%,還要獨立扣稅10%),現已全數賣出
    但隨著appraiser的"幫忙"(每次重估都是變貴),光是價差也讓我賺了10~30%/2.x年

    這次放眼望去港股跟新加坡REITs,才曉得原來世界上還有這麼多更好的標的,感謝分享!!

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    1. HI TIMMY :

      你說得很好
      謝謝您的分享

      3Q 3Q
      ^_^

      刪除
  3. 我在網上查閱香港REITs的股價和NAV, 發現不少REITs的P/NAV約是0.4x-0.6x之間, 是不是比新加坡REITs更抵買呢?

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  4. HI 熊貓兄:

    我覺得你說得很有道理

    BUT
    因為定錨心理的關係 ,(我買到的香港 REITS, 成本比現在市價低很多)
    SO 我現在 只有買新加坡 REITS

    謝謝你的分享
    3Q 3Q

    ^_^

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  5. Dear Allan大

    請問一下

    複委託交易新加坡證券的交易單位是甚麼?
    每股為單位
    或者像台股一張1000股
    或者是類似香港 一手多少股 每檔股票不同

    回覆刪除
    回覆
    1. hi loveandy:

      大部分都是1000股

      少數不一樣
      例如
      jardine matheson

      你可以先查詢 sgx 新加坡交易所網站
      他會顯示出來
      JMH US 400

      表示他用美元計價
      每次要買400股

      刪除
    2. 了解
      謝謝Allan大的說明

      刪除

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